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Un bail de résidence principale porte sur un logement qui sert, avec l’accord du bailleur, à la résidence principale du locataire.
La loi du 29 février 1991 réglemente ce type de bail avec de nombreuses dispositions impératives.
Cela signifie que ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent déroger à ces règles même de commun accord.
Il est dès lors primordial d’être au courant de ces différentes règles lorsque l’on contracte ce type de bail ou de s’entourer de conseillers expérimentés en la matière.
Nous constatons que, dans ce type de matière, la plupart des litiges surviennent lors de la rupture du bail, bien souvent suite à une mauvaise connaissance des normes légales.
Nous vous proposons dès lors, de vous exposer sur ce site, une synthèse des règles applicables quant à la durée de ce bail.
Un contrat de bail a, en principe une durée de neuf ans. (lien ancre vers H2 le bail de neuf ans)
Il existe cependant des exceptions au principe de la durée de neuf ans: les baux de courte durée. (lien ancre vers H2 le bail de courte durée)
Avant toute chose, il est à noter que l’expiration du terme de neuf ans ne met pas fin automatiquement au bail.
Pour mettre fin à ce contrat, à la fin de la période de neuf ans, une des deux parties doit donner un congé au moins six mois avant l’échéance.
A défaut de congé, le bail sera automatiquement prolongé pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions.
Le propriétaire et le locataire peuvent alors mettre fin au bail tous les trois ans, sans devoir donner de justification et sans devoir payer d’indemnité, mais en respectant toujours le congé de six mois.
Si vous désirez mettre fin à ce contrat de bail de neuf ans avant l’expiration des neuf années, il existe plusieurs possibilités :
De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant la période de neuf ans: il suffit qu’elles rédigent un écrit constatant leur accord à ce sujet.
De manière unilatérale :
– Le bailleur peut mettre fin au bail dans trois cas pour autant qu’il adresse un préavis de 6 mois à son locataire :
– Le locataire peut y mettre fin, à tout moment, et sans motif, mais, il doit prévenir son bailleur au moins trois mois en avance en lui envoyant un congé (par recommandé).
Si le locataire quitte le logement dans les trois premières années du bail, il devra en outre payer une indemnité au bailleur.
Cette indemnité sera équivalente à:
S’il quitte le logement ultérieurement, il ne devra jamais payer d’indemnité, pour autant, bien entendu, qu’il ait respecté le délai de trois mois pour notifier son départ.
Rien n’oblige le bailleur et le locataire à conclure un bail qui a une durée de neuf ans, les parties peuvent également conclure un bail, ou plusieurs contrats successifs, d’une durée inférieure à trois ans.
Toutefois la durée totale de ce contrat ou des contrats successifs ne pourra jamais dépasser une durée de trois ans.
La loi prévoit que ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin anticipativement au contrat, sauf s’il en a été convenu autrement.
Cela signifie qu’un contrat de bail ne pourra se terminer qu’à l’échéance du terme prévu sauf si votre contrat de bail prévoit une possibilité d’y mettre fin avant.
Tant le propriétaire que le locataire peuvent mettre fin au bail à l’expiration du délai de trois ans, mais à la condition d’adresser à l’autre partie un congé de trois mois au moins.
A défaut de congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera censé avoir été conclu, depuis le début pour une période de neuf ans.
Vu ces règles strictes et souvent mal connues par les particuliers, notre cabinet conseille et propose à ses clients d’intégrer dans le contrat une clause ou l’autre permettant le cas échéant à l’une des parties de demander une résiliation anticipée, éventuellement moyennant un préavis déterminé.